对于一方（fāng）婚前贷款（kuǎn）购买不动产、婚（hūn）后（hòu）夫妻共同还贷的（de）情形，离婚时如（rú）何计算共同还贷的增（zēng）值部分，分步（bù）计算的方法，第一步（bù）是计算不动产（chǎn）升值率，不动产升（shēng）值率=不动（dòng）产现价格除以不动产成本，而这里（lǐ）的不动（dòng）产成本等于购买时不动产价格+共（gòng）同（tóng）已还利息+其他费（fèi）用（yòng）。在计算不（bú）动产升值率时（shí），必须考虑利息成本（běn），不能（néng）简单地（dì）用不动产现价格除（chú）以购买（mǎi）时（shí）价格直接得出升值率。“其（qí）他费用”是指交易所（suǒ）涉及的成本，属于购（gòu）房的（de）必要（yào）支出，如契（qì）税、印花税（shuì）、营业税、评（píng）估费（fèi）、中介费等，但不包括公共维（wéi）修基金和物（wù）业（yè）费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产（chǎn）长期使（shǐ）用中（zhōng）产生的（de）费用；第二（èr）步是计算非（fēi）产权登记（jì）一方所得补偿，即（jí）共同还贷部分乘（chéng）以（yǐ）不动产升（shēng）值率，该数额的（de）一（yī）半即为应补偿的数额。

       计（jì）算具（jù）体（tǐ）补偿（cháng）数额时，应注意确定计算时点（diǎn），这里（lǐ）的增值是指婚后增值，不包括（kuò）婚前增值，后者属（shǔ）于一方的（de）个人（rén）财产。

       同时还应（yīng）考虑两种情形下的（de）修正问题，一是离婚时贷款尚（shàng）未清偿完毕，只能（néng）将夫妻共（gòng）同已（yǐ）经偿还的（de）利息计入（rù）不动产成本（běn），而（ér）不能将长（zhǎng）达20年或者30年的（de）尚（shàng）未还贷的利息都纳入（rù）成本，否（fǒu）则会出现非产权（quán）登记一方（fāng）既未享受后（hòu）续（xù）可能产生的升值收益、却要（yào）现时承（chéng）担因计入所有利息导致补（bǔ）偿（cháng）额降（jiàng）低的不公平结果；二（èr）是一（yī）方购买（mǎi）不（bú）动产后经（jīng）过一段（duàn）时间（jiān）才结婚的情形，计算不动产升（shēng）值率时，应以结婚时不动（dòng）产价格作为计（jì）算（suàn）依据，不能以购买时（shí）不（bú）动产价格作为依据（jù），因（yīn）为（wéi）购买（mǎi）不动产至（zhì）结婚前（qián）这段（duàn）时间不动（dòng）产（chǎn）的增值（zhí）收益属于一方婚前个人财产。

       我们（men）认为，上述分步计算（suàn）法简明易（yì）懂好操（cāo）作，对审（shěn）判（pàn）实（shí）践（jiàn）中审理相关的案件提供（gòng）了（le）可资借鉴的方法。

       另（lìng）外需（xū）要指出的是，在（zài）离婚分（fèn）割争议房（fáng）产时，不（bú）仅要明了“双方婚后共同还（hái）贷支付（fù）的款（kuǎn）项及其相对（duì）应财产增值部（bù）分”，同时要根据（jù）婚（hūn）姻（yīn）法（fǎ）第三十九（jiǔ）条（tiáo）的规（guī）定，根据财产的具（jù）体（tǐ）情况，按（àn）照照顾子女和女方权益（yì）的（de）原则作出公平裁（cái）判。也就是说（shuō），计（jì）算出的（de）补偿（cháng）数额不是绝（jué）对的，可（kě）以根据案件的实际情况（kuàng）行使一定的（de）自由裁（cái）量权，目（mù）的只（zhī）有一个，即相对公（gōng）平合理地（dì）解决（jué）纠纷，平衡保（bǎo）护离婚双方当（dāng）事人的利（lì）益。

       审判实践中，有时（shí）也会遇（yù）到房（fáng）价（jià）下（xià）跌（diē）的情（qíng）况，比如购买房产时在一（yī）个（gè）比较高的点（diǎn）位（wèi），婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时（shí）房产的现值反而比（bǐ）当初购买时下跌（diē）了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共（gòng）同还贷本息一（yī）半的补偿。原因有二，一是（shì）一（yī）方婚（hūn）前已经签订（dìng）房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么（me）朝向（xiàng）的房（fáng）产是购买方自己（jǐ）的（de）选择，另一方（fāng）婚后只（zhī）是共同参（cān）与还贷，购买方自（zì）然应（yīng）当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记（jì）一方（fāng），如果只是用于居（jū）住而非投资，房价暂时（shí）下跌并不会对其造成实（shí）质性损（sǔn）失。