在买房（fáng）的过程中经常为了表明购房（fáng）人的买房意思而要（yào）求预先交付一定款项的行（háng）为，实践中更有“小订”和“大订”的做法，那么（me）定（dìng）金和订金是一回事吗？如果（guǒ）购房（fáng）人最（zuì）终决定不买这套房（fáng）子了能够退还吗？定金指合同当事人为了（le）确保（bǎo）合同的履行，依据法律和合同（tóng）的规定（dìng）由一方当事人按合同（tóng）标的额的一定比例，预先（xiān）给（gěi）付对方的金（jīn）钱或其他替代物。

债务（wù）人（rén）履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给（gěi）付定金的（de）一方不履行约（yuē）定的债务的，无（wú）权要求返还定金；收受定金的一方不履行约（yuē）定的债务的，应当（dāng）双倍返还（hái）定金。因（yīn）此，定金在性质上具有明显的制裁违约行为的（de）性质。购房人和（hé）开发商约（yuē）定（dìng）的（de）定（dìng）金具有（yǒu）从（cóng）合同（tóng）的性质，它以主合同的（de）存在为必要条件。当主合同不成立、无效或（huò）被撤（chè）销，定（dìng）近条款也不能生效。主合同消灭，约定的定金也随之消灭。

订金则是指购买人怕看（kàn）中的房子不能买到而交的预订的钱，可以理解为一（yī）种（zhǒng）预（yù）付（fù）款行为，合同确立（lì）、履（lǚ）行时预（yù）付款（kuǎn）要（yào）充（chōng）抵价款，合同不（bú）成立（lì）时预付款应（yīng）当返还。订（dìng）金的适用不存（cún）在制裁违（wéi）约行为的问题，对合同没有担保作用。如果购房人预交的是订金，最终确定不想（xiǎng）购买时，开发商应当退（tuì）还。因此（cǐ），购房（fáng）人在购房的过（guò）程中，应当与开放商明确自己所预交（jiāo）的（de）钱（qián）款（kuǎn）属（shǔ）于“定金”还是“订（dìng）金”，如果属于（yú）“定金”应当是以书面（miàn）的形式明确加以（yǐ）规定。

关于“订金（jīn）”的法（fǎ）律性质。我国（guó）法律没有明（míng）确的规定（dìng），所以“订金（jīn）”不是一个严格的法律上的概念，一（yī）般应理解为预付（fù）款，交付（fù）“订金”是（shì）先予履行债（zhài）务的行为。而关于（yú）“定（dìng）金（jīn）”，在我国《民法（fǎ）通则（zé）》和《担保法（fǎ）》中都有明显的规（guī）定，它和保证（zhèng）、抵押、质押与（yǔ）留置并列为5种担保形式之一（yī），属于债务人向债权人履行债务的担保（bǎo）。债务人??行债务后，定金应（yīng）当抵作价款。二（èr）者的区（qū）别在于：交付“订金”属于先予履行（háng）债（zhài）务的行为，而交付“定（dìng）金（jīn）”是（shì）实施的担保（bǎo）行为（wéi），即交付定金的（de）一方不履行约定的债（zhài）务时，无权要（yào）求返还定金，收受定（dìng）金的一方不（bú）履行约定（dìng）的（de）债务时，应当双倍返还定（dìng）金。