中华人（rén）民共和国（guó）最高人（rén）民法院公告
　　《最（zuì）高人民（mín）法院关（guān）于审理城镇房屋租赁（lìn）合同纠纷（fēn）案件具体应（yīng）用法律若（ruò）干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员（yuán）会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起（qǐ）施行。
二○○九年（nián）七月（yuè）三十日　
　　　为正确审理（lǐ）城（chéng）镇房屋租赁合同纠（jiū）纷案件，依法保护当事人的合法（fǎ）权益，根据《中（zhōng）华人（rén）民共（gòng）和国民法通（tōng）则（zé）》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和（hé）国合同法》等法律规定（dìng），结合民事审判实践，制（zhì）定本解（jiě）释。
　　　第（dì）一条　本解（jiě）释（shì）所（suǒ）称城镇房屋，是指城市、镇（zhèn）规（guī）划区内的（de）房屋。
　　　乡、村庄规划（huá）区内的房（fáng）屋租赁合同纠纷案件（jiàn），可（kě）以参照本解（jiě）释处理。但法律另有规（guī）定的，适用其规定。
　　当事人依照国家福利政（zhèng）策租赁公有住（zhù）房（fáng）、廉租（zū）住房、经（jīng）济适用住（zhù）房产（chǎn）生的纠纷案件，不适用本解（jiě）释。
　　第二条　出租人就（jiù）未取得建设（shè）工程规划许可证或（huò）者未按照建（jiàn）设工（gōng）程规划许（xǔ）可证的（de）规定建设的房屋，与（yǔ）承租人订立的（de）租赁合同无效。但在一审法庭辩论终（zhōng）结前取得建设工程规划许可证或者经主管（guǎn）部门批（pī）准建设的（de），人民法院应当认定有效（xiào）。
　　第（dì）三条　出租人就未经批准或（huò）者未（wèi）按照批准内（nèi）容建（jiàn）设（shè）的临（lín）时建筑，与承租人订立的租（zū）赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管（guǎn）部门（mén）批准建设的，人（rén）民法院应当认定有效。
　　租（zū）赁期限超过临时建筑的使用期限，超（chāo）过部分无效。但在一审（shěn）法庭辩论终结前经主管部门批（pī）准（zhǔn）延长使（shǐ）用期限的，人民法院应当认定延（yán）长使（shǐ）用期限内的租赁期间有效。
　　第四条　当事（shì）人（rén）以（yǐ）房屋租赁合同（tóng）未按照法律、行政（zhèng）法规规定办（bàn）理（lǐ）登记备（bèi）案手续为由，请求确认合同无效（xiào）的，人（rén）民法（fǎ）院（yuàn）不予支持。
　　当（dāng）事人（rén）约（yuē）定（dìng）以办（bàn）理登记（jì）备案手续为房屋租赁合同（tóng）生效（xiào）条件的（de），从其约定。但当（dāng）事人一方已经履行主要义务，对方接（jiē）受的除外。
　　第五条　房屋租赁合同无（wú）效，当事（shì）人请（qǐng）求参照合（hé）同约（yuē）定的（de）租金标准支付房屋（wū）占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　当事（shì）人请求赔偿因合（hé）同无效受（shòu）到的损失（shī），人民法院依照合同（tóng）法的（de）有关规（guī）定和本司（sī）法解释第九条（tiáo）、第十三条（tiáo）、第十四条的规（guī）定处理（lǐ）。
　　第六条（tiáo）　出租人（rén）就同一房屋订立数份租赁（lìn）合同，在合同（tóng）均有效（xiào）的（de）情（qíng）况（kuàng）下，承租人均（jun1）主（zhǔ）张履行（háng）合同（tóng）的（de），人民法院按（àn）照下列顺序确定履行合同的（de）承租人：
　　（一）已（yǐ）经合法占有租赁房屋的；
　　（二（èr））已经办理（lǐ）登记备案手续的；
　　（三）合同（tóng）成立（lì）在先的（de）。
　　不（bú）能（néng）取得租赁房屋的承租人请求解除合（hé）同、赔（péi）偿损失的，依照（zhào）合同法的有关规定处理。
　　第七（qī）条　承租人（rén）擅（shàn）自变动房屋（wū）建筑主体和承重结构或（huò）者扩建，在（zài）出租人（rén）要求的合理期限内仍不予恢复（fù）原状，出（chū）租人请求解除合同（tóng）并（bìng）要（yào）求赔偿（cháng）损失的，人民法（fǎ）院依照合同法第二百一（yī）十九（jiǔ）条的规（guī）定处理。
　　第八条　因（yīn）下列情（qíng）形之一，导致租赁房屋无法使用（yòng），承（chéng）租（zū）人请求解除合同的，人民法院应予支（zhī）持：
　　（一）租赁房（fáng）屋被司法机关（guān）或者行政（zhèng）机关依法查封的；
　　（二）租（zū）赁房屋（wū）权（quán）属有争议的；
　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政（zhèng）法规（guī）关于（yú）房屋使用条件强制性规定情况（kuàng）的。
　　第九条　承租（zū）人（rén）经（jīng）出租人同意装饰装修，租（zū）赁合同无效时，未形成附合的（de）装饰（shì）装修物，出租人同意利用（yòng）的（de），可折价（jià）归出租人所有；不同（tóng）意（yì）利用的，可由承租人拆除。因（yīn）拆除造（zào）成（chéng）房（fáng）屋毁损（sǔn）的，承租人应当（dāng）恢复原状。
　　已形成附合的装饰装修（xiū）物，出租人同（tóng）意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的（de），由双方各自按照导致合同（tóng）无（wú）效的过错分担现值损失。
　　第十条　承租人（rén）经出租人同意装（zhuāng）饰装修，租赁期（qī）间届满或者合（hé）同（tóng）解除时，除当（dāng）事人另有（yǒu）约定外（wài），未形成附合的装饰装修物，可由承（chéng）租人拆（chāi）除。因拆（chāi）除造成房屋毁损的，承（chéng）租人应当恢复原状（zhuàng）。
　　第十一条　承（chéng）租（zū）人经出租（zū）人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约（yuē）定的，人民法院按照下（xià）列情形（xíng）分别（bié）处（chù）理：
　　（一）因出租人违约导致（zhì）合同解除，承租人请求出租人赔偿（cháng）剩余租（zū）赁期内装（zhuāng）饰装修残值损失的，应予（yǔ）支持；
　　（二）因承租（zū）人违约导致合同解（jiě）除，承租人请求出（chū）租人（rén）赔偿剩余租赁（lìn）期内装（zhuāng）饰装修残值损失的（de），不予支（zhī）持。但出（chū）租人同（tóng）意（yì）利用的，应在（zài）利用价值（zhí）范围（wéi）内（nèi）予以（yǐ）适当补偿（cháng）；
　　（三）因双方违（wéi）约导致合同（tóng）解除，剩（shèng）余租赁期内的装（zhuāng）饰（shì）装修残值损失，由双（shuāng）方根据各自的过错承（chéng）担相应的（de）责任；
　 （四）因不可归（guī）责于双方（fāng）的事由（yóu）导（dǎo）致合同解除（chú）的，剩余租赁期内的装饰装修（xiū）残值损失（shī），由双方（fāng）按照（zhào）公平原（yuán）则分担。法律另有规（guī）定的，适用其规（guī）定。
　　第十二条　承租人经出租人同意装饰（shì）装修（xiū），租赁期间（jiān）届满时，承租（zū）人请求出（chū）租（zū）人（rén）补偿附合装饰装修（xiū）费用的，不予支持（chí）。但当事人另有约定的除外。

　　第十三条　承租人（rén）未经出租人（rén）同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承（chéng）租人（rén）负担。出租（zū）人（rén）请求承租（zū）人恢（huī）复原（yuán）状或者赔偿损失的，人民法院予支（zhī）持。
　　第十（shí）四条　承租人经出租人同意（yì）扩建（jiàn），但（dàn）双（shuāng）方对扩（kuò）建费用的处理没有（yǒu）约定的，人民（mín）法院按照（zhào）下列情形分别（bié）处理：
　　（一）办（bàn）理合法建设手（shǒu）续的（de），扩建造价费用由出租（zū）人负（fù）担；
　　（二（èr））未办理合（hé）法建设手续的，扩建造价费用由双方按（àn）照过错分担。
　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三（sān）人时（shí），转租期（qī）限超过承（chéng）租人剩（shèng）余租（zū）赁期（qī）限的，人民法院（yuàn）应当认定超过（guò）部（bù）分（fèn）的约定（dìng）无效。但出租人与承租人另有约定（dìng）的除外（wài）。
　　第十六条　出（chū）租人知道或者应当知道承（chéng）租人转租，但在（zài）六个（gè）月内未提出异议（yì），其以承（chéng）租人未经（jīng）同（tóng）意（yì）为（wéi）由请求解（jiě）除合同（tóng）或者认定（dìng）转租（zū）合同无效的，人民法院不予支持。
　　因（yīn）租（zū）赁合（hé）同（tóng）产生的纠纷案件（jiàn），人民法院可以通（tōng）知次承租人作为（wéi）第三人参加诉讼（sòng）。

　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同（tóng）时（shí），次承（chéng）租人请求代承（chéng）租人支付欠付的租金（jīn）和违约金以抗（kàng）辩（biàn）出租人合同解除权的，人民法院应予支（zhī）持。但转租合同无效的（de）除外。
　　次承租人代（dài）为支付的租金和（hé）违约金（jīn）超出（chū）其应付的租（zū）金数额，可以（yǐ）折抵租金或者（zhě）向（xiàng）承租人（rén）追偿。
　　第十八条　房屋租（zū）赁合同无（wú）效、履行期限届满或者解除，出租（zū）人请求负（fù）有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人（rén）民法院（yuàn）应予支持。
　　第十（shí）九条　承租人租赁房屋用于以个体（tǐ）工商户或（huò）者（zhě）个人合伙方式从事经营活动，承租人（rén）在租赁期间（jiān）死亡、宣告失（shī）踪或者（zhě）宣（xuān）告死亡（wáng），其共同经（jīng）营人或者其他合（hé）伙人请求按照原（yuán）租赁合同租赁该房屋（wū）的，人民法院应予（yǔ）支（zhī）持（chí）。
　　第二十条　租赁房屋在租赁（lìn）期间（jiān）发（fā）生所有（yǒu）权（quán）变动，承租人请求房屋受让人继（jì）续履行原租赁合同的（de），人（rén）民法院应予支持。但租（zū）赁房屋具（jù）有下列情形（xíng）或者当事人另（lìng）有约（yuē）定的除外：
　 （一（yī））房屋在出租（zū）前（qián）已（yǐ）设立抵押权，因抵押权人实（shí）现抵押权发生所（suǒ）有权变动的；
　 （二）房屋在出租（zū）前已（yǐ）被人（rén）民法院（yuàn）依法查封的（de）。
　　第二十一条（tiáo）　出租人出卖租赁房屋未（wèi）在合理（lǐ）期（qī）限（xiàn）内通知（zhī）承租人或者存在其（qí）他侵害承租（zū）人（rén）优先（xiān）购买权情形，承租人请求出（chū）租人承担赔偿责任的（de），人民法院应予支持。但请求确（què）认出租人与（yǔ）第三人签（qiān）订的房屋（wū）买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　第二十二条　出租人与抵（dǐ）押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应（yīng）当在合理（lǐ）期限内通知承租人。承租人请求以同（tóng）等（děng）条件优先（xiān）购买房屋的，人民法院应予支持。
　　第二十（shí）三条　出租（zū）人委托拍卖人（rén）拍卖租赁房屋，应当在拍（pāi）卖5日前通知承租人。承租人未参加（jiā）拍卖的，人民法院应当认定承（chéng）租人（rén）放弃优先购买权。
　　第二十（shí）四条　具有下（xià）列情（qíng）形（xíng）之（zhī）一，承租人主张（zhāng）优先购买房（fáng）屋的，人民法（fǎ）院（yuàn）不（bú）予支持：
　　（一）房屋共（gòng）有人行使优（yōu）先（xiān）购（gòu）买（mǎi）权的；
　　（二）出租（zū）人将（jiāng）房屋出卖给近亲（qīn）属（shǔ），包括配（pèi）偶（ǒu）、父母、子女、兄弟姐妹、祖父（fù）母、外祖（zǔ）父母（mǔ）、孙（sūn）子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履（lǚ）行通（tōng）知义务后，承租（zū）人在十五（wǔ）日内未明确表（biǎo）示购买的；
　　（四） 第三人（rén）善意（yì）购买租（zū）赁房屋并已（yǐ）经办（bàn）理登记手续的。
　　第二十（shí）五条　本解释施行前已经终审，本解（jiě）释施行后（hòu）当事人申请再审或者（zhě）按照（zhào）审判监督程（chéng）序决定（dìng）再审的案件，不适用本解释（shì）